Алгоритм проведения Legal due diligence сделок с активами на примере объектов недвижимого имущества |
Рассмотрим одну из разновидностей общего due diligence (должная осмотрительность), а именно legal due diligence как комплекс мероприятий, направленных на всесторонний юридический анализ и оценку рисков, проводимый до принятия определенного решения в случае приобретения такого актива, как недвижимое имущество (далее — комплексная проверка).
В статье представлен авторский ряд практических и организационных рекомендаций относительно действий независимого правового консультанта в ходе комплексной проверки по сбору критических фактов и описательной информации, которые имеют самое непосредственное отношение к принятию покупателем обоснованного решения при сделке с коммерческой недвижимостью (далее — недвижимость).
Настоящий материал актуализирован преимущественно для сделок, продавцом недвижимости которых выступает юридическое лицо организационно-правовой формы ООО либо ОДО. При этом некоторые из разделов настоящей статьи могут представлять интерес и в случаях, когда продавцом является иной субъект гражданского права.
Так, действующие в настоящее время правовые реалии со всей определенностью демонстрируют заинтересованному обществу, что due diligence как услуга становится все более востребованной на профессиональном рынке.
Однако до настоящего времени как таковое единообразное понятие due diligence все еще не выработано, ввиду чего в наши дни можно встретить весьма различные формулировки тому, что представляет собой данная процедура.
В связи с этим предлагаем определение due diligence, которое, на наш взгляд, максимально близко соответствует его сущности, а также цели, ради которой due diligence проводится.
Так, под общим due diligence принято понимать сложный последовательный процесс критического анализа, который проводится в основном перед принятием решения при реорганизации бизнеса (слияние или присоединение (M&A) либо при покупке (продаже) крупных активов.
Основная цель данной процедуры состоит в том, чтобы понять, возникнут ли в будущем у того или иного лица какие-либо юридические проблемы в связи с этим приобретением.
Также стоит отметить, что по общему правилу due diligence может выполняться непосредственно собственными силами либо так называемым внешним правовым консультантом (юристом), то есть через аутсорсинг, а итоговый результат как при первом, так и при втором варианте, как правило, должен принимать форму заключения либо отчета (справочной информации).
Необходимость в комплексной проверке перед принятием решения о приобретении недвижимости обусловлена, в первую очередь, тем, что по результатам ее проведения может быть выявлена такая информация, которая не сразу достаточно очевидна или в силу различных причин вовсе недоступна на момент принятия такого решения. В связи с этим комплексная проверка способствует минимизации возможных рисков уже после совершения сделки.
Итак, что же на самом деле представляет собой процесс комплексной проверки недвижимости?
Каждая сделка с недвижимостью делает процесс каждой комплексной проверки по-своему уникальным, поэтому выработать какое-либо готовое решение в части универсального сочетания действий в процессе комплексной проверки практически невозможно.
Вместе с тем можно выделить ориентировочный список этапов и контрольных пунктов, которые с учетом особенностей каждой сделки подлежат обязательному отражению и описанию в заключении (отчете) внешнего правового консультанта. Следует также учесть, что в зависимости от индивидуальности каждой сделки приведенный далее перечень может структурно изменяться.
Так, в ходе комплексной проверки недвижимости осуществляется всесторонняя и тщательная проверка объекта собственности, продавца и соблюдения требований законодательства на предмет снижения и смягчения различных юридических рисков и финансовых неопределенностей.
Следовательно, объектами комплексной проверки, в частности являются непосредственно сам продавец (I), титул собственности, включая проверку истории недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также ограничений (II), корпоративная составляющая (III), ликвидационный и банкротный комплаенс (IV), а также давностные сроки (V).
I. Проверка продавца
...
II. Проверка истории недвижимого имущества и ограничений. Резюме титула
...
III. Проверка корпоративной составляющей
...
IV. Проверка ликвидационного и банкротного комплаенса
...
V. Проверка давностных сроков
...
Также, по нашему мнению, комплексная проверка объекта недвижимости и продавца на стадии принятия решения (до заключения сделки) может являться основанием для признания покупателя (ответчика по виндикационному иску) добросовестным, поскольку последний осуществил все доступные меры для проверки юридической чистоты совершенной им сделки, то есть проявил ту самую должную осмотрительность.
...
Подробнее читайте в статье.
<...>
Войдите в систему или зарегистрируйтесь